ĐĂNG KÝ
Nhận thông tin

Thị trường bất động sản Việt Nam: 3 động lực tăng trưởng trong năm 2020

Ngành bất động sản Việt Nam năm 2019 ổn định. Mặc dù nguồn cung giảm đáng kể 65,3%, tỷ lệ lấp đầy tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM) vẫn ở mức cao 89,7%. Khi căng thẳng thương mại bắt đầu ổn định , triển vọng của ngành bất động sản năm 2020 dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng do nhu cầu trong nước tăng, xu hướng mua cổ phần mới và góp vốn vào FDI và phân khúc bất động sản công nghiệp mới nổi. Chúng tôi khám phá ba yếu tố này và những gì các nhà đầu tư cần lưu ý nếu muốn đầu tư vào ngành công nghiệp này.

Nhu cầu về bất động sản bán lẻ vẫn cao

Tầng lớp trung lưu bùng nổ của Việt Nam và tốc độ đô thị hóa nhanh là những trụ cột cho nhu cầu bất động sản gia tăng. Theo  Tổng cục Thống kê Việt Nam , GDP bình quân đầu người năm 2019 là 2720 đô la Mỹ (tăng 7,7% YoY), đã cho phép người Việt Nam mua một căn hộ trung cấp ở mức 1000 - 2000 đô la Mỹ mỗi mét vuông (m 2 ). Ngoài ra, mức tăng tối thiểu 5,7%  từ mức lương tối thiểu từ năm 2020 có thể cho phép nhiều người tham gia thị trường hơn, thúc đẩy nhu cầu về căn hộ phân khúc trung bình.

Tầng lớp trung lưu của Việt Nam đã chứng kiến ​​một trong những sự gia tăng nhanh nhất trong ASEAN. Theo Tập đoàn tư vấn Boston, từ năm 2014 đến 2019, tầng lớp trung lưu đã tăng gấp đôi lên 33 triệu người, khiến phân khúc này chiếm một phần ba dân số. Con số này dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng lên 44 triệu vào năm 2020 và 95 triệu vào năm 2030.

Hiện tại, 36 phần trăm dân số Việt Nam cư trú tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Người ta cũng hy vọng rằng dân số đô thị của Việt Nam sẽ tăng 3,85% mỗi năm cho đến năm 2050, cao hơn nhiều so với tỷ lệ trung bình của ASEAN là 2,1%.

Dòng người di cư tích cực tìm kiếm một căn hộ để sớm định cư tại các thành phố lớn giữ tỷ lệ trống ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh; trong bất động sản bán lẻ hoặc bất động sản văn phòng, điều này tương ứng ở mức 8 và 10 phần trăm. Tỷ lệ trống này thấp hơn các nền kinh tế mạnh hơn khác như Singapore với tỷ lệ trống 12% trong năm 2019.

Xu hướng FDI mới trong bất động sản

Trong khi các cam kết FDI cho các dự án bất động sản mới bị giảm 47,8% YoY vào tháng 10 năm 2019, thì vốn FDI thông qua việc góp vốn và mua cổ phần đã tăng đáng kể 235%. Xu hướng góp vốn nổi lên khi cả doanh nghiệp trong và ngoài nước nhận ra sự hỗ trợ bổ sung mà họ có thể cung cấp cho nhau. Các nhà đầu tư nước ngoài thường do dự tham gia vào thị trường vì băng đỏ quan liêu không nhất quán và môi trường pháp lý thay đổi. Do đó, hợp tác với các công ty Việt Nam thông qua mua cổ phần và góp vốn cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được tiếp cận với các lô đất, sẵn sàng để xây dựng.

Điều này có nghĩa là nhà đầu tư trở thành cổ đông trong công ty bất động sản Việt Nam. Các nhà đầu tư Trung Quốc đã tìm cách nắm bắt cơ hội này với dòng vốn đầu tư lớn. Năm trong số bảy dự án mua lại vốn và chia sẻ vốn lớn nhất tính đến tháng 5 năm 2019 thuộc về các nhà đầu tư Trung Quốc.

Do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản vay ngân hàng cho các nhà phát triển bất động sản trong nước để tránh bong bóng thị trường, các công ty Việt Nam thường chuyển sang các nhà đầu tư nước ngoài thông qua bán cổ phần và liên doanh (JVs) như một nguồn tài trợ mới. Xu hướng này có thể sẽ tiếp tục vào năm 2020 vì nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản của Việt Nam vẫn còn cao. 

Phân khúc mới trong ngành

Theo Savills Việt Nam, năm 2020 sẽ chứng kiến ​​nhu cầu gia tăng trong các phân khúc mới của ngành, bao gồm cả bất động sản nghỉ dưỡng và sở hữu công nghiệp. Với sự tăng trưởng hơn 15% về số lượng khách du lịch quốc tế, nó tạo ra cơ hội tốt cho các nhà phát triển bất động sản tại các khu vực du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng , Phú Quốc và Nha Trang để giới thiệu bất động sản nghỉ dưỡng. Các tính chất nghỉ dưỡng như vậy được thiết kế để kết hợp hài hòa các đặc điểm văn hóa và các đặc điểm tự nhiên.

Tuy nhiên, môi trường pháp lý liên quan đến loại tài sản mới nổi này vẫn chưa chắc chắn. Cơ quan quản lý chưa thống nhất về thời hạn sở hữu và cơ chế chia sẻ lợi nhuận của các tài sản đó. Nhờ sự chuyển đổi của các công ty sản xuất từ ​​Trung Quốc trong bối cảnh chiến tranh thương mại và các hiệp định thương mại tự do mới (FTA) bao gồm FTA EU-Việt Nam (EVFTA), sở hữu công nghiệp đang có nhu cầu cao. Trong các cụm công nghiệp trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai , tỷ lệ lấp đầy cao tới 81% vào quý 2 năm 2019.

Theo Savills Vietnam, lợi thế của Việt Nam so với Trung Quốc trong việc thu hút các nhà đầu tư nằm ở giá thuê thấp. Giá thuê công nghiệp trung bình khoảng US $ 100 - 140 / m 2 / quý, thấp hơn nhiều so với US $ 180 / m 2 / quý. Cụm công nghiệp trọng điểm như thành phố Hồ Chí Minh chỉ huy một mức giá cao hơn là US $ 160 / m 2 , nhưng vẫn thấp hơn so với Trung Quốc.

Đại diện khu chế xuất Tân Thuận tại thành phố Hồ Chí Minh xác định rằng nhiều nhà phát triển sở hữu công nghiệp sẽ tập trung xây dựng các cơ sở tích hợp bổ sung cho các tổ hợp sản xuất vào năm 2020. Điều này sẽ bao gồm các tài sản bán lẻ cho gia đình, tổ hợp giải trí và các tổ chức giáo dục. Điều này thể hiện cơ hội vàng cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào phân khúc bất động sản tiềm năng này.

Việt Nam có thể duy trì sự tăng trưởng trong ngành?

Bất chấp sự tăng trưởng lạc quan dự kiến ​​cho năm 2020, những thách thức pháp lý vẫn là yếu tố ngăn cản chính sự tăng trưởng bền vững của ngành. Năm 2019, nhiều công ty bất động sản đã bị buộc tội bán các dự án ma ma Hồi cho khách hàng, kiếm được tới 2,5 nghìn tỷ đồng (107 triệu USD). Để ngăn chặn các vụ lừa đảo bất động sản xảy ra trong tương lai, chính phủ hiện bắt buộc các nhà phát triển phải gửi kế hoạch xây dựng hoàn chỉnh, gửi báo cáo tiến độ ở mỗi giai đoạn và sau đó công khai thông tin trên trang web và trang web xây dựng của họ.

Ngoài ra, Thông tư 22/2019 / TT-Ngân hàng Nhà nước đặt trần cho tỷ lệ vốn chủ sở hữu ngắn hạn có thể được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ 60% đến 40%. Trần nhà ngăn các khoản vay ngân hàng quá dễ tiếp cận đối với các công ty bất động sản, đặc biệt là các công ty lừa đảo, những người có thể dễ dàng trả hết các khoản vay bằng tiền bị lừa.

Giám sát quy định như vậy có thể làm cho quá trình phê duyệt nghiêm ngặt hơn dẫn đến tăng thời gian phê duyệt nhưng là một bước trung gian quan trọng để ngành bất động sản của Việt Nam trở nên minh bạch và hiệu quả hơn.